تأجير المنزل لدفع تكلفة المعيشة المساعدة

يمكن للمنزل أن يدفع تكلفة الرعاية بطريقتين. بيعه ينتج مبلغًا واحدًا كبيرًا يُنفق تدريجيًا مع الوقت. وتأجيره ينتج مبلغًا أصغر كل شهر ويُبقي المنزل باسم والدكم أو والدتكم. تختار العائلات التأجير عندما يأمل أحد الوالدين أن يعود إلى المنزل، أو عندما قد يحتاج زوج أو قريب إلى المنزل لاحقًا، أو عندما لا تريد أن تبيع على عجل.

الرقم المفيد هو صافي الإيجار: ما يتبقى كل شهر بعد قسط الرهن العقاري، وضريبة العقار، والتأمين، والإصلاحات، وأي رسوم إدارة، والأشهر التي لا يكون فيها مستأجر. ضعوا ذلك إلى جانب عرض السعر المكتوب من دار الرعاية. في كثير من الأحيان يغطي صافي الإيجار جزءًا من الفاتورة، ويجب أن يغطي الباقيَ الضمان الاجتماعي (Social Security) أو معاش تقاعدي أو المدخرات. ويمكن لدليلنا عن ما تجده عادةً الميزانيات الشهرية المختلفة أن يساعدكم في معرفة أين يقع المجموع.

التأجير عمل تجاري صغير، ووالدكم أو والدتكم لم يعد قادرًا على إدارته. قبل أن تقرّروا، كونوا واضحين بشأن من سيقوم بكل مهمة من هذه المهام:

• توقيع عقد الإيجار. يوقّع المالك، أو شخص يملك صلاحية قانونية للتصرف عن المالك. يشرح دليلنا عن إدارة مال أحد الوالدين لدفع تكلفة الرعاية الأدوات بلغة بسيطة.
• تجهيز المنزل. لا بد من إخلاء مقتنيات عقود من الزمن، والإصلاحات تأتي عادةً قبل أن يأتي المستأجر.
• التأمين. اسألوا شركة التأمين أي وثيقة يحتاجها المنزل بعد أن ينتقل المالك منه ويسكنه مستأجر.
• الإصلاحات والطوارئ. لا بد أن يردّ شخص ما على الاتصال عندما يتعطل سخّان الماء.
• فترات الشغور والإيجار المتأخر. فاتورة الرعاية مستحقة كل شهر سواء وصل الإيجار أم لم يصل.
• قانون المؤجِّر والمستأجر. لدى كاليفورنيا ومدن كثيرة قواعد بشأن مبالغ التأمين، وزيادات الإيجار، وإنهاء الإيجار. ويستطيع مدير عقارات أو محامٍ أن يشرح القواعد التي تنطبق على المنزل.
• السجلات. الإيجار المستلَم والمصروفات المدفوعة يجب تتبّعها من أجل الإقرار الضريبي، ومن أجل الجهة المعنية إذا كان والدكم أو والدتكم يحصل على مزايا.

يقول IRS Topic 414, Rental income and expenses (الموضوع الضريبي رقم 414 لدى مصلحة الضرائب «دخل الإيجار ومصروفاته») إن النقد المستلَم مقابل استخدام عقار خاضع للضريبة بوصفه دخل إيجار، وإن المالك يستطيع بوجه عام أن يخصم مصروفات تأجير العقار من ذلك الدخل. ودخل الإيجار ومصروفاته من العقارات يُبلَّغ عنها عمومًا في Schedule E (الجدول E) الملحق بنموذج الإقرار الضريبي الفردي Form 1040.

يسرد الموضوع الإهلاك (Depreciation) وتكاليف الإصلاح ومصروفات التشغيل ضمن المصروفات، ويقول إن المالك يبدأ في إهلاك العقار المؤجَّر عندما يُوضع في الخدمة. ويقول أيضًا إن الإيجار المدفوع مقدمًا دخل في السنة التي يُستلم فيها، وإن مبلغ التأمين (Security Deposit) ليس دخلًا إذا كان من المحتمل أن يُعاد إلى المستأجر.

وفي ما يخص الإصلاحات والتحسينات والإهلاك، يحيل Topic 414 المالكين إلى IRS Publication 527, Residential Rental Property (منشور مصلحة الضرائب رقم 527 «العقار السكني المؤجَّر»). ويستطيع مختص في الضرائب أن يُعدّ التأجير بالشكل الصحيح في السنة الأولى.

عائلات كثيرة تؤجّر مدة ثم تبيع لاحقًا. وللاستثناء الفيدرالي لربح بيع المنزل اختبار زمني قد يصطدم به التأجير. يقول IRS Publication 523, Selling Your Home (منشور مصلحة الضرائب رقم 523 «بيع منزلكم»، طبعة 2025) إن البائع قد يتأهل لاستثناء ما يصل إلى $250,000 من الربح على المسكن الرئيسي، أو $500,000 في إقرار ضريبي مشترك، إذا كان البائع قد ملك المنزل وعاش فيه مسكنًا رئيسيًا سنتين على الأقل من السنوات الـ 5 السابقة للبيع.

ويضيف المنشور نقطتين مهمتين هنا. الأولى: إذا أصبح الشخص غير قادر جسديًا أو عقليًا على رعاية نفسه وكان قد استخدم المنزل مسكنًا رئيسيًا 12 شهرًا على الأقل خلال السنوات الـ 5 السابقة للبيع، فإن المدة التي يقضيها مقيمًا في منشأة رعاية مرخّصة تُحتسب ضمن شرط الإقامة لمدة سنتين. والثانية: البائع الذي كان يحق له الإهلاك لأن المنزل كان مؤجَّرًا لا يستطيع أن يستثني جزء الربح المساوي للإهلاك عن الفترات التي تلي 6 مايو 1997.

النتيجة تعتمد على التواريخ وعلى وقائع والدكم أو والدتكم الخاصة، لذا اسألوا مختصًا في الضرائب قبل توقيع عقد الإيجار، لا عند بيع المنزل. ويتناول دليلنا عن بيع المنزل لدفع تكلفة المعيشة المساعدة البيع نفسه.

يُطرح سؤالان: هل يظل المنزل محتسبًا مسكنًا مُعفى، وكيف يُحتسب الإيجار.

عن الأول، تقول منظمة المدافعين عن إصلاح دور التمريض في كاليفورنيا (California Advocates for Nursing Home Reform، واختصارها CANHR) في نشرة الحقائق الخاصة بحد الأصول، المحدَّثة في مارس 2026، إن المسكن الرئيسي مستثنى كليًا، وإنه لا يلزم أن يكون الشخص ساكنًا في المنزل في ذلك الوقت، وإن الشخص يبيّن كتابيًا نيّته العودة إلى المنزل. وتقول النشرة نفسها إن العقار المؤجَّر الذي ليس المسكن الرئيسي غير مُعفى إلا إذا كان واضحًا أنه محتفَظ به بوصفه نشاطًا تجاريًا. والممتلكات المحتسبة تدخل ضمن حد الأصول في ميدي-كال، الذي تذكر إدارة خدمات الرعاية الصحية في كاليفورنيا (Department of Health Care Services) أنه $130,000 للشخص الواحد حتى 30 يونيو 2027 و$21,000 للشخص الواحد اعتبارًا من 1 يوليو 2027.

وعن الثاني، تقول النظرة العامة من CANHR على ميدي-كال للرعاية طويلة الأمد، المحدَّثة في أبريل 2026، إنه عندما يتلقى المستفيد دخل إيجار من عقار، بما في ذلك المسكن الرئيسي، يُستخدم صافي الدخل في تحديد الحصة من التكلفة. وتسرد الخصوم من إجمالي الإيجار على أنها الضرائب والرسوم المفروضة على العقار، ودفعات الفائدة، والتأمين، والمرافق، والصيانة والإصلاحات. ويشرح دليلنا عن الحصة من التكلفة معنى هذا المصطلح.

النظرة العامة من CANHR مكتوبة عن الرعاية في منشأة التمريض الماهر (Skilled Nursing Facility). وكيف يُعامَل الإيجار في برامج ميدي-كال الأخرى يعتمد على البرنامج، لذا اسألوا مكتب ميدي-كال في المقاطعة أو مكتب مساعدة قانونية (Legal Aid) أو محاميًا متخصصًا في قانون كبار السن (Elder Law Attorney). وتشير CANHR أيضًا إلى أن المنزل المُعفى لأغراض الأهلية يمكن مع ذلك أن يخضع لمطالبة على التركة بعد وفاة الشخص.

دخل الضمان التكميلي (Supplemental Security Income، واختصاره SSI) أكثر تشددًا. حتى أكتوبر 2026، تقول إدارة الضمان الاجتماعي (Social Security Administration) إن حد الموارد المحتسبة هو $2,000 للفرد و$3,000 للزوجين، وإنها لا تحتسب المنزل الذي يعيش فيه الشخص. وهي تدرج الأرض ضمن الأشياء التي تعاملها بوصفها موارد. والمنزل الذي انتقل الشخص منه وأجّره مسألة تُطرح على الضمان الاجتماعي مباشرةً.

والإيجار مهم كذلك. يصف الضمان الاجتماعي الدخل غير المكتسب (Unearned Income) بأنه كل دخل ليس مكتسبًا من العمل، و SSI يقوم على الدخل كما يقوم على الموارد. إذا كان والدكم أو والدتكم يتلقى SSI، فأبلغوا الضمان الاجتماعي بالخطة قبل أن ينتقل مستأجر إلى المنزل واسألوا كيف سيُحتسب المنزل والإيجار كلاهما.

Hamssa Benrekia أخصائية إيجاد دور الرعاية لكبار السن في تورانس، وتعمل مع العائلات في منطقة ساوث باي (South Bay) ومنطقة الميناء (Harbor) في مقاطعة لوس أنجلوس. هي لا تقدّم مشورة ضريبية أو قانونية أو مشورة في المزايا، ولا تدير العقارات. وبعد أن تعرفوا مجموع الإيجار ودخل والدكم أو والدتكم الآخر كل شهر، تستطيع أن تُعدّ قائمة مختصرة من مجتمعات المعيشة المساعدة ودور الرعاية الصغيرة (Board and Care) المرخّصة التي قد تناسب ذلك المبلغ. وبقية المواضيع المالية في دليل كاليفورنيا لإيجاد دور المعيشة المساعدة. وللحديث عن الدور، تواصلوا مع Hamssa.