Rentar la casa para pagar la vida asistida

Una casa puede pagar el cuidado de dos maneras. Venderla produce una suma grande que se va gastando con el tiempo. Rentarla produce una cantidad más pequeña cada mes y deja la casa a nombre de su padre o su madre. Las familias eligen rentar cuando el padre o la madre espera volver a casa, cuando un cónyuge o un familiar puede necesitar la casa más adelante, o cuando no quieren vender con prisa.

La cifra útil es la renta neta: lo que queda cada mes después de la hipoteca, el impuesto sobre la propiedad, el seguro, las reparaciones, cualquier cargo de administración y los meses sin inquilino. Ponga esa cifra junto a la cotización por escrito del hogar de cuidado. A menudo la renta neta cubre parte de la cuenta, y el Seguro Social, una pensión o los ahorros tienen que cubrir el resto. Nuestra guía sobre lo que suelen encontrar distintos presupuestos mensuales puede ayudarle a ver dónde queda el total.

Rentar es un pequeño negocio, y su padre o su madre ya no puede manejarlo. Antes de decidir, tenga claro quién hará cada una de estas tareas:

• Firmar el contrato de arrendamiento. Firma el propietario, o alguien con autoridad legal para actuar en nombre del propietario. Nuestra guía sobre cómo administrar el dinero de su padre o su madre para pagar el cuidado explica las herramientas en términos sencillos.
• Preparar la casa. Hay que sacar las pertenencias de varias décadas, y las reparaciones suelen llegar antes que el inquilino.
• El seguro. Pregunte a la compañía de seguros qué póliza necesita la casa una vez que el propietario se ha mudado y vive allí un inquilino.
• Reparaciones y emergencias. Alguien tiene que atender la llamada cuando falla el calentador de agua.
• Los períodos sin inquilino y la renta atrasada. La cuenta del cuidado vence cada mes, llegue o no la renta.
• La ley de arrendadores e inquilinos. California y muchas ciudades tienen reglas sobre depósitos, aumentos de renta y la terminación de un arrendamiento. Un administrador de propiedades o un abogado puede explicar las que se aplican a la casa.
• Los registros. Hay que llevar la cuenta de la renta recibida y de los gastos pagados para la declaración de impuestos y, si su padre o su madre tiene beneficios, para la agencia.

El Tema 414 del IRS (IRS Topic 414, Rental income and expenses), sobre ingresos y gastos de alquiler, dice que el efectivo recibido por el uso de bienes raíces está sujeto a impuestos como ingreso de alquiler, y que en general un propietario puede deducir de ese ingreso los gastos de rentar la propiedad. Los ingresos y gastos de alquiler de bienes raíces por lo general se declaran en el Anexo E (Schedule E) del Formulario 1040 (Form 1040).

El tema incluye la depreciación, los costos de reparación y los gastos de operación entre los gastos, y dice que un propietario empieza a depreciar una propiedad de alquiler cuando se pone en servicio. También dice que la renta adelantada es ingreso en el año en que se recibe, y que un depósito de garantía no es ingreso si puede tener que devolverse al inquilino.

Para las reparaciones, las mejoras y la depreciación, el Tema 414 remite a los propietarios a la Publicación 527 del IRS (IRS Publication 527, Residential Rental Property), sobre propiedades residenciales de alquiler. Un profesional de impuestos puede organizar correctamente el alquiler en el primer año.

Muchas familias rentan por un tiempo y venden después. La exclusión federal por la venta de la vivienda tiene una prueba de tiempo con la que el alquiler puede chocar. La Publicación 523 del IRS (IRS Publication 523, Selling Your Home), sobre la venta de la vivienda, edición 2025, dice que quien vende puede reunir los requisitos para excluir hasta $250,000 de ganancia por una vivienda principal, o $500,000 en una declaración conjunta, si fue propietario de la vivienda y vivió en ella como vivienda principal durante al menos 2 de los 5 años anteriores a la venta.

La publicación añade dos puntos que importan aquí. Primero, si una persona queda física o mentalmente incapaz de cuidarse por sí misma y usó la vivienda como vivienda principal durante al menos 12 meses en los 5 años anteriores a la venta, el tiempo que pasó viviendo en un centro de cuidado con licencia cuenta para el requisito de residencia de 2 años. Segundo, quien vende y tenía derecho a la depreciación porque la vivienda era una propiedad de alquiler no puede excluir la parte de la ganancia equivalente a la depreciación de los períodos posteriores al 6 de mayo de 1997.

El resultado depende de las fechas y de los hechos propios de su padre o su madre, así que pregunte a un profesional de impuestos antes de que se firme el contrato de arrendamiento, no cuando se venda la casa. Nuestra guía sobre vender la casa para pagar la vida asistida trata la venta en sí.

Surgen dos preguntas: si la casa sigue contando como vivienda exenta, y cómo se cuenta la renta.

Sobre la primera, California Advocates for Nursing Home Reform (CANHR) dice en su hoja informativa sobre el límite de bienes, actualizada en marzo de 2026, que la residencia principal queda totalmente excluida, que no es necesario que la persona esté viviendo en la casa en ese momento, y que la persona indica por escrito su intención de volver a casa. La misma hoja informativa dice que los bienes raíces de alquiler que no son la residencia principal no están exentos, a menos que se tengan claramente como un negocio. Los bienes contables se suman para el límite de bienes de Medi-Cal, que el Departamento de Servicios de Atención Médica de California (Department of Health Care Services) indica como $130,000 para una persona hasta el 30 de junio de 2027 y $21,000 para una persona a partir del 1 de julio de 2027.

Sobre la segunda, el panorama de CANHR sobre Medi-Cal para el cuidado a largo plazo, actualizado en abril de 2026, dice que cuando un beneficiario recibe ingresos de alquiler de bienes raíces, incluida la residencia principal, el ingreso neto se usa para determinar el costo compartido. Indica como deducciones de la renta bruta los impuestos y las contribuciones especiales (assessments), los pagos de intereses, el seguro, los servicios públicos, y el mantenimiento y las reparaciones. Nuestra guía sobre el costo compartido explica qué significa ese término.

El panorama de CANHR está escrito sobre el cuidado en un centro de enfermería especializada (skilled nursing facility). Cómo se trata la renta en otros programas de Medi-Cal depende del programa, así que pregunte a la oficina de Medi-Cal del condado, a una oficina de asistencia legal gratuita (legal aid) o a un(a) abogado(a) especializado(a) en derecho de personas mayores (elder law). CANHR también señala que una vivienda que está exenta para la elegibilidad puede aun así estar sujeta a un reclamo contra la herencia después de que la persona fallezca.

La Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI) es más estricta. A octubre de 2026, la Administración del Seguro Social (Social Security Administration) dice que el límite de recursos contables es de $2,000 para una persona y $3,000 para una pareja, y que no cuenta la casa en la que vive una persona. Incluye los terrenos entre las cosas que trata como recursos. Una casa de la que la persona se ha mudado y que ha rentado es una pregunta para hacerle directamente al Seguro Social.

La renta también importa. El Seguro Social describe el ingreso no derivado del trabajo (unearned income) como todo ingreso que no es ganado con el trabajo, y SSI se basa en los ingresos además de los recursos. Si su padre o su madre recibe SSI, informe el plan al Seguro Social antes de que se mude un inquilino y pregunte cómo se contarían tanto la casa como la renta.

Hamssa Benrekia es especialista en colocación de personas mayores en Torrance y trabaja con familias del South Bay y de la zona de Harbor del condado de Los Ángeles. Ella no da asesoría fiscal, legal ni de beneficios, y no administra propiedades. Una vez que usted sepa cuánto suman cada mes la renta y los demás ingresos de su padre o su madre, ella puede armar una lista corta de comunidades de vida asistida y hogares de cuidado residencial (board and care) con licencia que pueden ajustarse a esa cantidad. Los demás temas de dinero están en la Guía de colocación en vida asistida en California. Para hablar sobre hogares, comuníquese con Hamssa.