بيع المنزل لدفع تكلفة المعيشة المساعدة في كاليفورنيا

معظم المعيشة المساعدة في كاليفورنيا تُدفع تكلفتها من المال الخاص. يسرد المعهد الوطني للشيخوخة (National Institute on Aging) عائدات بيع المنزل، إلى جانب المدخرات والمعاشات التقاعدية ودخل الاستثمارات، ضمن الأموال الشخصية التي يستخدمها كبار السن للرعاية طويلة الأمد. ولدى كثير من الناس يكون المنزل أكبر ما يملكون.

البيع يفعل شيئًا واحدًا بسيطًا: يحوّل المنزل إلى مال في حساب. وهذا المال يمكن أن يدفع لدار الرعاية شهرًا بشهر. وهو يغيّر أيضًا نظرة النظام الضريبي وبرامج المزايا إلى والدكم أو والدتكم. تصف الأقسام أدناه تلك القواعد ومن يقرّر فيها. وهي ليست مشورة ضريبية أو قانونية أو مشورة في المزايا.

دار الرعاية تحتسب الفاتورة من يوم الانتقال. ولبيع المنزل ساعته الخاصة: إخلاء المنزل، والإصلاحات، وعرضه للبيع، وعرض الشراء، وفترة الضمان العقاري (Escrow). وكثيرًا ما تحتاج العائلات إلى طريقة لدفع الأشهر الأولى قبل إتمام البيع. والمدخرات ومساعدة الأقارب هما الجوابان المعتادان، ويستطيع مستشار مالي أن يساعد في المقارنة بينهما.

وهناك أيضًا مسألة من يستطيع التوقيع. المالك هو من يوقّع اتفاق عرض المنزل للبيع وأوراق البيع. فإذا كان والدكم أو والدتكم لا يستطيع تولّي ذلك، احتاج شخص ما إلى صلاحية قانونية للتصرف، وستطلب شركة الضمان العقاري الاطلاع عليها. يشرح دليلنا عن إدارة مال أحد الوالدين لدفع تكلفة الرعاية الأدوات بلغة بسيطة. ويستطيع محامٍ متخصص في قانون كبار السن أن يحدّد أيّها ينطبق على عائلتكم.

بعض العائلات تقرّر ألّا تبيع الآن وتنظر أولًا في تأجير المنزل.

بيع منزل بأكثر من تكلفته قد ينتج عنه ربح رأسمالي (Capital Gain). يقول IRS Topic 701 (الموضوع الضريبي رقم 701 لدى مصلحة الضرائب)، الذي روجع آخر مرة في أكتوبر 2026، إن الشخص الذي لديه ربح من بيع مسكن رئيسي قد يتأهل لاستثناء ما يصل إلى $250,000 من ذلك الربح من الدخل، أو ما يصل إلى $500,000 في إقرار ضريبي مشترك مع الزوج. وفي IRS Publication 523, Selling Your Home (منشور مصلحة الضرائب رقم 523 «بيع منزلكم»، طبعة 2025) القواعد الكاملة وأوراق العمل. وهذه هي النقاط في هاتين الوثيقتين التي تُطرح أكثر من غيرها عند انتقال أحد الوالدين إلى الرعاية:

• اختبار الملكية. يقول Topic 701 إن البائع يجب أن يكون قد ملك المنزل 24 شهرًا على الأقل من السنوات الـ 5 السابقة للبيع.
• اختبار الاستخدام. يجب أن يكون البائع قد استخدم المنزل مسكنًا 24 شهرًا على الأقل من تلك السنوات الـ 5. ويمكن استيفاء الاختبارين في فترتين مختلفتين مدة كل منهما سنتان.
• المدة في منشأة رعاية. يقول Publication 523 إنه إذا أصبح الشخص غير قادر جسديًا أو عقليًا على رعاية نفسه وكان قد استخدم المنزل مسكنًا رئيسيًا 12 شهرًا على الأقل خلال السنوات الـ 5 السابقة للبيع، فإن المدة التي يقضيها مقيمًا في منشأة رعاية مرخّصة تُحتسب ضمن شرط الإقامة لمدة سنتين.
• الزوج الباقي على قيد الحياة. يقول Publication 523 إن الزوج الباقي على قيد الحياة الذي لم يتزوج من جديد قد يتمكن من استخدام مبلغ $500,000 إذا بيع المنزل خلال سنتين من وفاة الزوج واستُوفيت الشروط الأخرى.
• الاستخدام للإيجار. في Publication 523 قواعد منفصلة عندما يكون المنزل قد أُجِّر، منها أن الربح المساوي للإهلاك (Depreciation) بعد 6 مايو 1997 لا يمكن استثناؤه.
• الإبلاغ. يقول Topic 701 إن البائع الذي يتلقى Form 1099-S (نموذج الإبلاغ عن عائدات الصفقات العقارية) يجب أن يبلّغ عن البيع حتى لو أمكن استثناء الربح.

تغيّرت قواعد كاليفورنيا في 1 يناير 2026. تقول إدارة خدمات الرعاية الصحية في كاليفورنيا (Department of Health Care Services، واختصارها DHCS) إن ميدي-كال عاد إلى احتساب الأصول في ذلك التاريخ لمن بلغوا 65 عامًا أو أكثر، أو لديهم إعاقة، أو يعيشون في دار تمريض. وتدرج DHCS المسكن الرئيسي ضمن ما لا يُحتسب، والنقد والحسابات المصرفية ضمن ما يُحتسب. فالبيع ينقل القيمة من العمود الذي لا يُحتسب إلى العمود الذي يُحتسب.

تذكر DHCS الحدود على هذا النحو. حتى 30 يونيو 2027، أقصى ما يمكن أن يملكه الشخص الواحد من الأصول المحتسبة هو $130,000، ويُضاف $65,000 عن كل فرد إضافي في الأسرة المعيشية. واعتبارًا من 1 يوليو 2027، يكون الحد $21,000 للشخص الواحد و$31,000 لشخصين. وقد يتأهل المتزوجون لحدود أعلى بموجب قواعد حماية الزوج من الإفقار (Spousal Impoverishment).

التبرع بالمال ليس حلًّا بسيطًا. تقول DHCS إنه بالنسبة لشخص يعيش في دار تمريض أو قد يحتاج إلى رعاية طويلة الأمد، قد يؤخّر التبرع بالأصول مقابل أقل من قيمتها التغطية، وإن ميدي-كال ينظر إلى الوراء 30 شهرًا قبل دخول دار التمريض في التحويلات التي جرت في 1 يناير 2026 أو بعده. وبيع أصل بقيمته الكاملة مدرج في قائمة الإدارة للأشياء التي يمكن للشخص أن يفعلها دون أن يفقد التغطية.

كيف ينطبق هذا على شخص بعينه يعتمد على برنامج ميدي-كال المعني. ومكتب ميدي-كال في المقاطعة هو الذي يقرّر. يتناول دليلنا عن قواعد الأصول والدخل في ميدي-كال القواعد الحالية بتفصيل أكبر، ويستطيع محامٍ متخصص في قانون كبار السن أو مكتب مساعدة قانونية (Legal Aid) أن يشرحها لوضعكم.

لدخل الضمان التكميلي (Supplemental Security Income، واختصاره SSI) حد أدنى بكثير. حتى أكتوبر 2026، تقول إدارة الضمان الاجتماعي (Social Security Administration) إن حد الموارد المحتسبة هو $2,000 للفرد و$3,000 للزوجين. وهي لا تحتسب المنزل الذي يعيش فيه الشخص، لكنها تحتسب النقد والحسابات المصرفية. وإذا تجاوزت الموارد المحتسبة الحد في بداية شهر، لم يستطع الشخص تلقّي SSI عن ذلك الشهر.

ويقول الضمان الاجتماعي (Social Security) أيضًا إن التبرع بمورد، أو بيعه بأقل من قيمته، قد يجعل الشخص غير مؤهَّل للحصول على SSI مدة تصل إلى 36 شهرًا. أبلغوا الضمان الاجتماعي بالبيع واسألوا كيف يؤثر في الدفعة. ولمعرفة كيف يعمل SSI في دار رعاية مرخّصة، انظروا SSI ودور الرعاية الصغيرة.

لكل سؤال من هذه الأسئلة شخص أو مكتب مهمته الإجابة عنه:

1. 1

   من يملك صلاحية البيع

   اسألوا محاميًا متخصصًا في قانون كبار السن هل يستطيع والدكم أو والدتكم التوقيع، وإن لم يكن، فأي وثيقة أو إجراء قضائي يمنح شخصًا آخر الصلاحية.

2. 2

   ما النتيجة الضريبية

   اسألوا مختصًا في الضرائب هل استُوفي اختبارا الملكية والاستخدام، وما مقدار الربح، وكيف سيُبلَّغ عن البيع.

3. 3

   كيف ستُدفع الأشهر الأولى من الرعاية

   اطلبوا من دار الرعاية عرض سعر مكتوبًا يُظهر الإيجار الأساسي ورسوم الرعاية، ثم حدّدوا مع مستشار مالي ما الذي يغطي الفاتورة إلى أن يتم البيع.

4. 4

   ما الذي يفعله النقد بالمزايا

   إذا كان والدكم أو والدتكم يحصل على ميدي-كال أو SSI أو قد يحتاج إلى أحدهما، فاسألوا مكتب ميدي-كال في المقاطعة والضمان الاجتماعي قبل إتمام البيع، لا بعده.

Hamssa Benrekia أخصائية إيجاد دور الرعاية لكبار السن في تورانس، وتعمل مع العائلات في منطقة ساوث باي (South Bay) ومنطقة الميناء (Harbor) في مقاطعة لوس أنجلوس. هي لا تقدّم مشورة ضريبية أو قانونية أو مالية، ولا تبيع المنازل. وبعد أن تعرفوا تقريبًا ما سيدرّه المنزل كل شهر، تستطيع أن تُعدّ قائمة مختصرة من مجتمعات المعيشة المساعدة ودور الرعاية الصغيرة (Board and Care) المرخّصة التي قد تناسب تلك الميزانية. وبقية المواضيع المالية في دليل كاليفورنيا لإيجاد دور المعيشة المساعدة. وللحديث عن الدور، تواصلوا مع Hamssa.