الرهن العقاري العكسي والمعيشة المساعدة: ماذا يحدث عندما ينتقل المقترض

الرهن العقاري العكسي قرض بضمان منزل لا يتطلب أقساط رهن شهرية. يوضّح مكتب الحماية المالية للمستهلك (Consumer Financial Protection Bureau، واختصاره CFPB) أن الفائدة والرسوم تُضاف إلى الرصيد كل شهر، فيرتفع المبلغ المستحق مع الوقت وتنخفض حصة المالك في قيمة المنزل. ويقول المعهد الوطني للشيخوخة (National Institute on Aging) إن هذا الخيار متاح فقط لمن بلغوا 62 عامًا أو أكثر.

تقول وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (U.S. Department of Housing and Urban Development، واختصارها HUD) إن الرهن العقاري العكسي الوحيد الذي تؤمّن عليه الحكومة الفيدرالية هو رهن تحويل قيمة المنزل (Home Equity Conversion Mortgage)، أو HECM، وإنه متاح فقط عبر مُقرض معتمد من إدارة الإسكان الفيدرالية (Federal Housing Administration، واختصارها FHA). ويصف CFPB قروض HECM بأنها النوع الأكثر شيوعًا. والقواعد في هذه الصفحة هي قواعد HECM. أما الرهن العقاري العكسي الذي ليس HECM فيتبع عقده الخاص، لذا اسألوا المُقرض.

يسرد CFPB ثلاثة واجبات مستمرة على مقترض HECM: دفع ضرائب العقار وتأمين المنزل في موعدها، وإبقاء المنزل في حالة جيدة، واستخدام المنزل مسكنًا رئيسيًا. والإخلال بأي منها قد يؤدي إلى نزع ملكية المنزل (Foreclosure).

يعرّف CFPB المسكن الرئيسي (Principal Residence) بأنه المكان الذي يقضي فيه المقترض معظم السنة، ويقول إن الشخص لا يمكن أن يكون له أكثر من مسكن رئيسي واحد في وقت واحد. والانتقال إلى المعيشة المساعدة يضع هذا الشرط موضع تساؤل. صفحة CFPB عن مسؤوليات المقترض، التي روجعت آخر مرة في أغسطس 2024 وقُرئت في أكتوبر 2026، تذكر هذه المدد لمقترض ليس معه مقترض مشارك يسكن في المنزل:

ما يحدث يعتمد على الأسماء المدرجة في القرض.

إذا كان الزوج الباقي في المنزل مقترضًا مشاركًا (Co-Borrower)، فإن CFPB يقول إن ذلك الشخص يستطيع البقاء في المنزل والاستمرار في تلقّي مبالغ القرض المصروفة، ما دامت الالتزامات المستمرة للقرض مستوفاة. وانتقال أحد المقترضين لا يجعل القرض مستحق السداد.

إذا لم يكن الزوج الباقي في المنزل مقترضًا، فالجواب أصعب. يقول CFPB إن الزوج غير المقترض (Non-Borrowing Spouse) قد يتمكن من البقاء دون سداد القرض بعد أن يكون المقترض قد قضى أكثر من 12 شهرًا متتاليًا في منشأة رعاية صحية، بحسب تاريخ منح القرض وما إذا كان الزوج يتأهل بوصفه زوجًا غير مقترض مؤهَّلًا بموجب قواعد HUD. وبالنسبة لقروض HECM التي لها أرقام ملفات لدى FHA خُصّصت في 4 أغسطس 2014 أو بعده، يسرد CFPB هذه الشروط:

• كان الزوج متزوجًا من المقترض عند توقيع مستندات القرض وبقي متزوجًا منه.
• ذُكر الزوج في مستندات القرض بوصفه زوجًا غير مقترض.
• كان الزوج يسكن في المنزل عند إتمام القرض وما زال يسكن فيه مسكنًا رئيسيًا.
• ما زالت شروط القرض مستوفاة، فلا يصبح القرض مستحق السداد لسبب آخر.

يقول CFPB إن الزوج غير المقترض المؤهَّل لن يحصل على أي مال من الرهن العقاري العكسي. والزوجان اللذان اعتمدا على دفعات القرض الشهرية أو على خط ائتمان ينبغي أن يخطّطا لتوقف ذلك الدخل.

أما قروض HECM الأقدم، التي خُصّصت أرقام ملفاتها قبل 4 أغسطس 2014، فيقول CFPB إن المُقرض أو جهة خدمة القرض يستطيع أن يختار بين إجراء يتيح للزوج المؤهَّل البقاء في المنزل وبين نزع الملكية. ويقول المكتب أيضًا إن التأهل قد يكون صعبًا، ويقترح أن يتصل الزوج بمحامٍ أو بوكالة استشارات إسكان معتمدة من HUD. ويتناول دليلنا عن الأزواج الذين يدفعون تكلفة المعيشة المساعدة الصورة الأوسع لمسكنين بدخل واحد.

يوصي CFPB بالاتصال بجهة خدمة القرض للتأكد من الأسماء المدرجة في القرض وطلب الجواب كتابيًا. ورقم هاتف جهة خدمة القرض موجود في كشف القرض.

عندما يعيش المقترض بمفرده، يبدأ الانتقال عدًّا زمنيًا. هذه الخطوات مستخلصة من وصف CFPB للقواعد:

1. 1

   اعثروا على كشف القرض واتصلوا بجهة خدمة القرض

   اسألوا هل القرض HECM، ومن المدرج بوصفه مقترضًا، وما الذي يجب إبلاغ جهة خدمة القرض به عن الانتقال.

2. 2

   دوّنوا تاريخ الانتقال

   في قرض HECM، مدة الرعاية الصحية التي يصفها CFPB هي أكثر من 12 شهرًا متتاليًا. اسألوا جهة خدمة القرض كيف تحتسب المدة وماذا يحدث إذا عاد والدكم أو والدتكم إلى المنزل.

3. 3

   واصلوا دفع الضرائب والتأمين وحافظوا على المنزل

   هذه الواجبات تستمر والمنزل خالٍ، ويقول CFPB إن المقترض الذي لا يستوفيها قد يخسر المنزل بنزع الملكية.

4. 4

   خطّطوا كيف سيُسدَّد القرض

   يقول CFPB إن أكثر الطرق شيوعًا لسداد الرهن العقاري العكسي هي بيع المنزل. انظروا بيع المنزل لدفع تكلفة المعيشة المساعدة لمعرفة مسائل الضرائب والمزايا التي يثيرها البيع.

5. 5

   احصلوا على مشورة مستقلة

   يستطيع مستشار إسكان معتمد من HUD أو محامٍ متخصص في قانون كبار السن (Elder Law Attorney) أن يقرأ معكم مستندات القرض.

القواعد نفسها تحدّد هل يناسب قرض جديد. الرهن العقاري العكسي يعتمد على استمرار مقترض في السكن في المنزل، لذا يعمل بطريقة مختلفة لزوجين يبقى أحدهما في المنزل عنه لشخص أعزب هو نفسه من ينتقل. قارنوه بالخيارات الأخرى في كيف تدفعون تكلفة المعيشة المساعدة في كاليفورنيا وبـ تأجير المنزل.

الاستشارة تأتي أولًا. يقول CFPB إن المقترضين الذين يأخذون قرض HECM يجب أن يتلقوا استشارة من وكالة استشارات للرهن العقاري العكسي معتمدة من HUD قبل تلقّي القرض. وتقول HUD إنكم تستطيعون العثور على مستشار عبر سجلّها لمستشاري HECM (HECM Counselor Roster) أو بالاتصال على (800) 569-4287. ويقول CFPB أيضًا إن معظم الرهون العقارية العكسية تأتي مع حق في الإلغاء خلال ثلاثة أيام عمل بعد إتمام القرض، بإشعار كتابي إلى المُقرض.

كيف تُحتسب مبالغ القرض لأغراض ميدي-كال (Medi-Cal) أو دخل الضمان التكميلي (SSI) مسألة تُطرح على مكتب ميدي-كال في المقاطعة أو على الضمان الاجتماعي (Social Security). وهذه الصفحة لا توصي بالرهن العقاري العكسي ولا تنصح بتجنّبه.

Hamssa Benrekia أخصائية إيجاد دور الرعاية لكبار السن في تورانس، وتعمل مع العائلات في منطقة ساوث باي (South Bay) ومنطقة الميناء (Harbor) في مقاطعة لوس أنجلوس. هي لا تقدّم مشورة مالية أو قانونية ولا صلة لها بأي مُقرض. وبعد أن يساعدكم مستشار أو محامٍ أو مستشار مالي في تحديد الميزانية، تستطيع أن تُعدّ قائمة مختصرة من مجتمعات المعيشة المساعدة ودور الرعاية الصغيرة (Board and Care) المرخّصة التي قد تناسبها. ومواضيع مالية أخرى في دليل كاليفورنيا لإيجاد دور المعيشة المساعدة. وللحديث عن الدور، تواصلوا مع Hamssa.